じぶん年金をつくる!!円安たのしみなサラリーマンによるコツコツ積立投資の記録です

じぶん年金用インデックス投信をつくりたい

スポンサーサイト

一定期間更新がないため広告を表示しています

| - | - | pookmark |
【リフォーム】スターマイカ 水永政志社長インタビュー【中古マンション】
 「国家戦略プロジェクト」の1つとして掲げられた「中古・リフォーム市場の倍増等」では、2020年までに中古市場規模を8兆円に、リフォーム市場規模を12兆円にする目標を提示。それに向けた具体的施策として、建物検査や保証、住宅履歴情報の普及促進など中古・リフォーム市場整備のためのトータルプランの策定、実施を挙げた。

「中古・リフォーム市場倍増が優先政策に 政府・新成長戦略」 朝日新聞 2010年6月18日
----------------------------

政府・新成長戦略でも取り上げられた中古・リフォーム市場の拡大(8兆円&12兆円!)と共に大躍進しそうな3番目に大きな投資先のスターマイカ。


先々週の日経ヴェリタスで特集&水永政志社長のインタビューがあったので忘れないうちにメモ。

■事業
*マンションアービトラージ
創業2年目から黒字、直近5年は2桁営業利益率。
単純&堅実。
売上総利益率15%前後
取扱件数=1,000件/年
のべ査定件数=50,000件(2001年〜)
2009年低価法適用時棚卸資産評価損=約3億円 (販売用不動産177億円比でわずか2%弱)
含み益=30億円近く

■ビジネスモデル
賃貸中マンション買取→賃貸中大家→退去後売却

大家事業=賃貸中インカムゲイン
販売事業=マンション売却キャピタルゲイン

*賃貸中マンション
流動性  =低
取得資金=賃貸中マンション買取は投資なので住宅ローン無理
→空き部屋より20%〜30%安い。
築年数=保有物件8割は築10年以上(価格下落リスクない)


*価格差
賃貸中と退去後価格は市況に関係なく一定。
投資家を叩いて購入し、安定した実需向けへ販売
「もともと価格の変化が小さい部屋を買っているので、評価損が発生する可能性も低い」
(コスモ証券シニアアナリスト 木村勝氏)

■競合
*新興不動産ファンド
他社不動産流動化事業→土地&建物取得後値上がり待つ=リスク大
不動産価格右肩上がり前提(*レジデンシャルONE等)

■強み
*情報収集力
首都圏マンションを網羅するDB
「いい物件があったらまずスターマイカに持ち込む」
「ここまで豊富な物件情報を持っている会社はほかにない」
(藤和不動産流通サービス 岸房隆行常務)

*ファイナンス力
コミットメントライン20億円/年枠内で賃貸中マンション取得→1年後使用枠分を3年長期へ借換→
退去後売却代金GET→売却毎に借入金返済=返済ペース安定&借入コスト2%程度
(長期借入金をまとまった額でリファイナンスしない、コツコツ返済)
棚卸資産回転率◎
(平均借入期間3.5年対不動産取得後経過年数平均2年)


■弱み
*安定しすぎ
アービトラージなので売上総利益率はそれほど高められない
→数を増やすしかない。

■今後
マンション仕入れを増やしてたくさん販売

■インタビュー
欧米住宅市場の中古比率7割に対し、日本はまだ1割
中古マンションへの抵抗感が減っている
ビジネスは同じことを何度も繰り返せる再現性が大事=会社の継続性高い
中古マンション在庫は市場にたくさんある
経常30億円を目指す
取引件数2,000件/年を目指す
M&Aは2〜3件/月の持込がある

「中古住宅 「時差」で稼ぐスターマイカ」 日経ヴェリタス2010.6.13
-------
▼関連記事
| comments(0) | - | pookmark |
Entry Navi: << マンション不況と回復へのステップ ダルメシアン >>
スポンサーサイト
| - | - | pookmark |
Comment








Sponsored Links